关于《海口市物业管理若干规定（草案）》的政策解读

　　一、《规定》制定的必要性

　　习近平总书记在党的十九大报告中提出：“保障和改善民生要抓住人民群众最关心最直接最现实的利益问题”。物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，是重要的民生问题，对于构建和谐社会以及推动建设海南自由贸易港有着重要意义。目前，我市物业服务行业已初具规模，全市共有住宅小区2941个，其中实行物业管理的1770个；物业服务企业共计783家。但是，由于我市尚未有一部专门的物业管理立法，且我市物业服务行业现代服务意识稍显滞后，从而导致物业矛盾频发、物业纠纷投诉量居高不下。为了规范我市物业管理活动，解决物业管理过程中存在的几个重点突出问题，同时将我市的具体情况与《海南经济特区物业管理条例》的规定进行有效衔接，有必要制定《规定》。

　　一是解决对物业服务企业监管不到位的问题。2017年国务院取消物业服务企业资质核定审批后，物业主管部门如何对物业服务企业进行有效监管成为新的课题。因此，有必要通过立法，建立和完善物业服务企业监管体系，加强信用信息管理，加大物业服务的透明度，方便业主对物业服务企业进行监督。

　　二是解决业主大会和业主委员会成立难的问题。目前，我市业主大会、业主委员会成立率仅22%，其中能够正常运转的业主委员会不足25%。业主还普遍反映对业主委员会的运行缺乏有效监管，部分业委会委员将业主委员会作为牟取不正当利益的工具，侵害了其他业主、物业服务企业的合法权益。

　　三是解决物业服务不规范的问题。部分物业服务企业没有建立完善的管理服务制度，服务质价不符、服务不透明、公共收益管理混乱等问题较为突出。

　　四是解决物业管理的监督管理体制不顺的问题。政府相关职能部门在物业管理的监督管理中的存在履职缺位、越位、不到位等问题。主要是因为未能充分发挥基层政府组织对物业管理的指导和监督作用。

　　二、《规定》的起草依据和过程

　　（一）起草依据

　　1、主要法律法规依据：《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《海南经济特区物业管理条例》等。

　　2、主要政策依据：《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（2018年4月11日）、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（2017年6月12日）、《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号）、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号）、《住房和城乡建设部关于印发<物业承接查验办法>的通知》（建房〔2010〕165号）、《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》（建房〔2009〕274号）、《建设部关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》（建住房〔2003〕130号）、《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）等。

　　3、主要参考依据：《江苏省物业管理条例》《西安市物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》《东莞市物业管理办法》《广州市物业管理暂行办法》等。

　　（二）起草过程

　　2018年，《规定》（原《海口市物业管理办法》）列入海口市人民政府2018年度立法计划中的规章调研项目。2018年5月，起草单位市住建局全面梳理了当前物业管理的立法及政策资料，认真分析研究了南京、广州、深圳、珠海等城市物业管理的先进经验及做法。2018年5月至7月，起草单位组织市、区、镇（街）、村（居）四个层级相关单位及物业管理人员进行座谈调研共计9场/次，从行政主管部门、镇（街）、物业服务企业、业主等多方面、多层次深入了解我市物业管理存在的问题，认真听取了相关单位和个人对物业管理的立法意见和建议。

　　2019年，《规定》列入海口市人民政府2019年度立法计划中的规章审议项目，起草单位按照立法计划安排的时间节点报送市政府并批转市司法局进行法律审查。市司法局经法律审查后，于2019年9月17日书面征求各有关职能部门意见，并同时面向街道办事处、镇人民政府、市政府立法基层联系点等基层单位召开协调座谈会，全面了解当前物业管理中的重点难点问题。由于征求到的修改意见较多，矛盾突出，市司法局多次与相关单位进行沟通协调，并反复论证修改后，形成《规定（草案）》。

　　2020年5月7日下午，在市政府第二办公区8号楼3005会议室主持召开专题会议，研究《海口市物业管理若干规定（草案）》。会议议定原则同意《海口市物业管理若干规定（草案）》，按各单位意见修改完善后报市政府常务会议审议，以市政府规范性文件印发实施。

　　三、《规定》主要内容的说明

　　《规定》共计六章四十二条，包括总则、业主大会和业主委员会、物业服务、物业的使用与维护、监督管理和附则。

　　（一）关于政府职能部门的职责分工

　　明确市级、区级住建行政主管部门、街道办事处、镇人民政府在物业管理中的职责。尤其是重点突出和细化了街道办事处、镇人民政府在物业管理活动中的作用和职能，把社区建设和物业服务相结合，同时明确规定街道办事处、镇人民政府应当配备专职的物业管理工作人员，所需经费纳入本级财政预算。（第四条、第五条、第六条）

　　（二）关于业主大会

　　1、关于成立业主大会

　　业主大会成立率低一直是物业管理中的难题，其中主要原因是业主大会筹备程序不清晰、手续繁琐。《规定》细化了《海南经济特区物业管理条例》规定，明确了业主大会成立的程序，为业主大会成立提供了具有可操作性的法律支撑。（第二章）

　　2、关于业主大会的表决方式

　　我市属于候鸟型城市，住宅小区的入住率低，传统的表决方式限制了业主对小区的自治管理。为解决这一难题，《规定》规定，业主决策可以采用电子投票系统召开业主大会。同时，为了保证投票的真实性，明确规定业主大会会议的表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示十五日。（第十四条）

　　（三）关于业主委员会的运行和监管

　　为了切实规范业主委员会的运行并加强对业委会委员的监管，《规定》主要采取以下几项措施：一是明确规定业主委员会的组成、任期、选举方式、备案等（第十九条、第二十条、第二十一条）；二是明确业主委员会应当履行资料公开职责，接受业主监督（第二十二条）；三是明确业委会委员的禁止行为（第二十四条）；四是建立物业管理培训制度，不断提高包括业主委员会委员在内的相关人员的服务水平（第三十八条）。

　　（四）关于对物业服务企业的监管

　　2017年国务院取消了物业服务企业的资质要求，《规定》针对新形势下如何对物业服务企业进行监管这一难题从以下几方面作出规定：一是明确物业服务企业应当在物业管理区域内显著的固定位置公开物业管理的相关信息，加强物业服务的透明度（第二十六条）；二是建立并完善对物业服务企业的信用管理制度（第四条、第四十条）。

　　（五）明确物业管理区域的禁止行为

　　《规定》根据相关法律法规规定，明确在物业管理区域内的七项禁止行为，同时规定物业服务企业、业主委员会的权利和相关主管部门依法处理的职责。（第三十四条）

　　（六）建立物业管理的信用监管机制

　　信用是市场经济的基础和前提，加强物业管理信用体系建设，有利于规范物业行业市场秩序，有利于解决物业服务市场信息不对称等问题。国务院取消物业服务企业资质管理的同时也明确要求建立物业服务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。《规定》明确建立信用管理机制，将物业服务企业违法行为录入信用档案，开展信用评价，实施分类监管。（第四十条）

　　四、征求意见及采纳情况

　　2019年9月17日和9月27日市司法局通过发函和召开座谈会的方式向四个区政府、市政府各有关单位、市政府立法基层联系点单位征求意见。截至11月1日，共有市应急管理局、市农业农村局等18家单位回复了书面意见，其中市应急管理局等5家单位提出具体修改意见，其他单位无意见。征求意见及采纳情况如下：

　　（一）海口桂林洋开发区管委会提出：1、《规定》第五条第二款“区住房和城乡建设行政主管部门可以委托本辖区的住房保障机构负责物业管理的具体工作”建议修改为：“区住房和城乡建设行政主管部门可以委托本辖区的住房保障机构负责物业管理活动的监督管理具体工作”。对此意见，予以采纳。2、《规定》原第二十条“符合下列情形之一的，经市住房和城乡建设行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业……”建议增加以下内容：“（三）经济适用房、解困房、危房改造及单位集资房等小区总面积低于八万平米的物业”。该条相关内容已删除。对此意见，不予采纳。3、建议《规定》增加老旧住宅小区的消防安全、电动车充电停放安全管理单位及开展安全、卫生等物业服务管理产生费用追缴单位及追缴依据。《规定》第三十二条已对老旧小区管理作出相关规定。

　　（二）市应急管理局提出：1、《规定》第二十六条（原第二十二条）第（二）项规定的在物业服务区域内应当公示的信息：“物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等”，建议增加：“开支项目”。对此意见，予以采纳。2、在《规定》第三章中补充“电梯、停车场、铺面、门岗、会所、游泳池等使用的管理措施”。由于未说明增加相关内容的理由，以及具体应当规定什么，不具有操作性。且《规定》仅对现阶段我市物业管理中急需解决的一些问题作出规定。对此意见，不予采纳。

　　（三）市业主委员会协会提出：建议加快物业行业诚信体系建设，建立市、区级为主体的物业纠纷处置机制，明确业主委员会与物业服务企业双方的收益权限。对此意见，部分予以采纳，并已在《规定》中进行修改完善。

　　（四）市物业行业协会提出：1、建议加快物业行业诚信体系建设和失信主体的惩戒措施。对此意见予以采纳，相关内容已体现在《规定》第四十条。2、建议对《规定》第二条“物业管理”的定义进行修改。对此意见，部分予以采纳。已根据《物权法》《海南经济特区物业管理条例》对“物业管理”的定义进行了修改完善。3、建议对《规定》第八条各有关行政主管部门的职责作出具体规定。对此意见，不予采纳。物业管理需要靠多方齐抓共管，有关行政主管部门均应按照其职责，配合做好物业管理的相关工作，在此就不再一一赘述。4、建议增加社区党组织对物业服务企业和业主委员会的指导和监督的内容。相关内容的可操作性不强，对此意见，不予采纳。5、《规定》第十条（原第八条）修改为：“业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律、法规的规定、以及管理规约或者临时管理规约、物业服务合同或者前期物业服务合同的约定执行”，增加了“前期物业服务合同”，理由是前期物业服务合同和物业服务合同都是有效合法的物业服务合同。对此意见，不予采纳。6、《规定》第十一条（原第九条）建议增加“建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，不影响筹备组的成立”。对此意见，予以采纳。7、建议增加担任业主委员会成员的条件。对此意见，不予采纳。8、《规定》第二十二条有关业主委员会应当公开的资料中增加“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车或者电动自行车车位的情况”。对此意见，部分予以采纳。9、《规定》第十八条（原第十八条）中建议增加“业主委员会作出决定违反法律法规的，由同意的委员共同承担相关责任”。对此意见，不予采纳。10、《规定》第二十四条（原第十九条）有关业主委员会的限制增加“不得要求安排亲属在所属物业服务企业任职”的规定。对此意见，予以采纳。11、第三章建议增加“一个物业管理区域内应当由一个物业服务企业统一提供物业服务，但是业主自行管理的除外。”由于上述规定已在《物业管理条例》第三十四条中规定，无需照搬上位法。对此意见，不予采纳。12、建议在《规定》第二十五条中增加业主委员会自行选聘物业服务企业的应当采用招投标方式。由于上位法仅规定建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。对业主自行选聘物业服务企业的，并未对其选聘方式有限制。对此意见，不予采纳。13、建议将《规定》第二十七条（原第二十三条）有关物业服务企业的义务中删除“房屋出租管理”“生活垃圾分类”“安全事故预防”三项内容。相关内容具有明确法律依据。对此意见，予以采纳。14、建议删除《规定》第二十八条（原第二十五条）第一款“物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少服务内容或者降低服务质量。”对此意见，予以采纳。15、建议对《规定》增加物业服务企业退出后的程序规定。对此意见，予以采纳。16、建议推进抄表到户和委托物业服务企业代收代缴水电等有关费用。对此意见，不予采纳。17、建议补充住宅专项维修资金的相关条款。对此意见，不予采纳。《规定》仅对目前较为紧迫的问题作出回应，且市住建局拟制定规章《海口市住宅专项维修资金管理办法》。18、建议在《规定》第三十四条（原第三十条）规定的禁止行为中增加“机动车和电动自行车在消防通道及公共区域内乱停乱放”和“电动自行车未在规定区域充电”。对此意见，予以采纳。19、《规定》第三十五条（原第三十一条）规定的“长期停放车辆”建议进一步明确为停放一年以上的车辆。对此意见，予以采纳。20、建议发挥行业协会的指导、监督、规范作用。对此意见，予以采纳，相关内容已在《规定》第八条中予以体现。

　　（五）市政府立法基层联系点单位海南日新律师事务所提出：1、建议完善主管部门市住房和城乡建设行政主管部门的职责。2、建议完善《规定》中的法律责任部分。3、建议完善如何发挥主管部门的引导作用，提高我市住宅小区业主大会的成立率。对上述意见，予以采纳，并已作出相应修改。