《海口市琼山区农村宅基地有偿使用管理办法（试行）》政策解读 

《海口市琼山区农村宅基地有偿使用管理办法（试行）》

政策解读

一、必要性和可行性

（一）必要性：根据《海口市人民政府关于印发<琼山区农村宅基地制度改革试点实施方案>的通知》（海府函〔2021〕32号）的工作安排，琼山区开展农村宅基地有偿使用制度探索，探索内容包括宅基地有偿使用范围、有偿使用标准和方式、有偿使用公示制度等。

（二）可行性：首先《农业农村部办公厅关于印发<农村宅基地制度改革试点工作指引>的通知》（农办〔2020〕8号）中已对农村宅基地有偿使用的类型和方式做了原则性的说明，可以此为基础进行拓展。其次，2015年全国各地“三块地”改革试点地区对有偿使用进行了探索，验证了有偿使用在处理历史遗留问题、提高土地集约利用方面的成效。其次，《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2020〕7号）中对海南省宅基地有偿使用的条件、范围和发证情况也做了明确的规定，可在此基础上对收费标准、程序和本地区的例外情况进行补充和完善。最后，经过琼山区“房地一体”确权登记颁证工作的初步统计，全区共有非本集体组织成员占用宅基地2570宗、超标准宅基地1675宗、一户多宅1885宗等历史遗留问题，可对其中符合有偿使用条件的宅基地，按有偿使用办法处置和缴纳有偿使用费用后，进行登记办证。

二、制定的法规依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《农业农村部办公厅关于印发<农村宅基地制度改革试点工作指引>的通知》（农办〔2020〕8号）；

（三）《农业农村部关于印发<农村集体经济组织示范章程（试行）的通知》（农政改发〔2020〕5号）；

（四）《海南省自然资源和规划厅关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》（琼自然资规〔2020〕7号）

（五）《海南省农村宅基地管理试点办法》

（六）《海口市人民政府关于印发<琼山区农村宅基地制度改革试点实施方案>的通知》（海府函〔2021〕32号）。

三、征求意见以及采纳意见情况

共征求五轮修改意见，采纳修改情况如下。

第一轮，3月8日区农业农村局转市资规局、市农业农村局及区领导小组各成员单位研究提出意见，市资规局提出3条意见，3条采纳。其余单位逾期未反馈意见。

第二轮，村组和农户访谈征求意见阶段。村组和农户提出5条意见，2条采纳，2条部分采纳，1条未采纳。

第三轮，3月18日区政府专题会要求与会单位再次研究反馈意见，区审计局提出3条意见，1条采纳，1条部分采纳，1条未采纳。区司法局提出9条意见，7条采纳，1条部分采纳，1条未采纳。其余单位逾期未反馈意见。

第四轮，2022年4月29日至5月8日在琼山区人民政府网站上面向社会公开征求意见，征求意见期间，未收到意见建议。

第五轮，法核阶段。5月7日区农业农村局的驻局律所（北京德和衡（海口）律师事务所）提出1条法核意见，1条部分采纳。区司法局提出4条法核意见，4条采纳。

四、重大分歧意见的协调情况

本办法原第十一条重建和改扩建内容为“非本村集体经济组织成员通过继承农房或其他合法方式占用宅基地，原则上不允许重建和改扩建。确有重建、改建需求的，须满足下列条件，可申请进行重建或改建：

（一）原籍本村；

（二）宅基地已取得《不动产权证》或《集体土地使用权证》；

（三）宅基地上房屋未损毁坍塌；

（四）经集体经济组织成员（代表）大会表决同意；

（五）缴纳宅基地有偿使用费用；

（六）原址重建、改建，原面积不超过175平方米的，按原面积申请，原面积超过175平方米的，按175平方米申请”。报省农业农村厅征求意见，经与省农业农村厅合作经济指导处座谈，合作经济指导处认为该条款与上位法有一定冲突，且全国其他试点地区无相似改革案例，建议删除。采纳该修改建议，删除了此条款。

五、主要内容

本办法共7章26条。各条款内容介绍如下。

（一）总则

第一条说明本办法制定目的，第二条说明本办法适用范围，第三条至第五条分别明确了宅基地、有偿使用、成员的概念。

（二）有偿使用条件和类型

第六条说明了分户条件。第七条至第九条分别明确了“一户多宅”、超标准宅基地、非本村集体经济组织成员三种有偿适用的类型和条件。第十条说明了非有偿使用的情况。第十一条说明了符合规划和现状作为有偿使用的限定条件。

（三）有偿使用收费标准

第十二条说明了有偿使用收费标准。第十三条说明了跨村的有偿使用费收取。第十四条按三个历史阶段对有偿使用费进行了分类说明。

（四）有偿使用期限

第十五条说明了有偿使用最短20年、最长70年。第十六条和第十七条说明了有偿使用期间有偿使用方过世后和有偿使用到期后，权益的处置。

（五）有偿使用程序

第十八条明确了申请和表决公示、审核、审批和公告、签订协议、缴费的有偿使用程序。第十九条说明了有偿使用后向不动产登记机构申请登记发证。

（六）有偿使用费用缴纳和管理

第二十条说明了有偿使用宅基地的征地补偿。第二十一条说明了有偿使用费的减免情况。第二十二条说明了费用管理和监督。第二十三条说明了费用用途。第二十四条说明了有偿使用的管理和监督责任。

（七）附则

第二十五条和第二十六条明确了办法的解释机构和有效时间。

六、关键条款及创新点

（一）分阶段落实有偿使用

明确了1982年2月13日前已建房屋、1982年2月13日至1999年9月24日期间建成房屋、1999年9月25日至2017年1月1日期间建成房屋三种不同历史问题的不同收费标准。

（二）明确了有偿使用期间的部分事项

明确了有偿使用期间原有偿使用方过世，其有偿使用权益根据房地一体原则，由房屋继承者获取。

明确了有偿使用期间征地的，超“一户一宅”标准的有偿使用部分不纳入补偿范围，有偿使用费按剩余年限不计息退回原有偿使用方。有偿使用范围线内的房屋及附属设施，按征地房屋补偿标准进行补偿。