《海口市琼山区农村宅基地使用权流转

管理办法（试行）》的起草说明

一、必要性和可行性

（一）必要性：根据《海口市人民政府关于印发<琼山区农村宅基地制度改革试点实施方案>的通知》（海府函〔2021〕32号）的工作安排，琼山区开展农村宅基地流转管理办法探索，探索内容包括本集体内部流转及跨集体流转的制度，农民自愿、集体推动、政府备案的流转模式，完整完善的流转合同样板。

（二）可行性：一是《农业农村部办公厅关于印发<农村宅基地制度改革试点工作指引>的通知》（农办经〔2020〕8号）中已对农村宅基地使用权流转的方式做了原则性的说明，可以此为基础进行拓展。二是2015年全国各地“三块地”改革试点地区对宅基地使用权流转进行了探索，验证了宅基地使用权流转在促进土地集约利用、提高农民收益方面的成效。其次，《关于印发<海口市琼山区农村宅基地有偿使用管理办法（试行）>的通知》(琼山府规〔2022〕1号)、《关于印发<海口市琼山区农村宅基地有偿退出管理办法（试行）>的通知》(琼山府规〔2022〕2号)中对海口市琼山区宅基地有偿使用、有偿退出的条件、范围和发证情况也做了明确的规定，在此基础上对符合条件的农户进行确权，进而奠定宅基地使用权流转的基础。三是经过琼山区“房地一体”确权登记颁证工作的初步统计，全区共有非本集体组织成员占用宅基地2570宗、超标准宅基地1675宗、一户多宅1885宗等历史遗留问题，在尊重农民意愿基础上，可对其中符合宅基地使用权流转的，按本办法以出租、入股、转让、互换、赠与等方式进行流转。

二、制定的法律依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）；

（二）《农村宅基地制度改革试点工作指引》（农办经〔2020〕8号）；

（三）《海南省农村宅基地管理试点办法》；

（四）《关于印发海口市琼山区农村宅基地制度改革试点实施方案的通知》（海府函〔2021〕32号）；

（五）《关于印发海口市琼山区农村宅基地有偿使用管理办法（试行）的通知》(琼山府规〔2022〕1号)；

（六）《关于印发海口市琼山区农村宅基地有偿退出管理办法（试行）的通知》(琼山府规〔2022〕2号)；

（七）《关于印发海南省农村产权流转交易管理暂行办法的通知》（琼农字〔2022〕225号）；

（八）《海南省农业农村厅 海南省自然资源和规划厅 海南省财政厅 海南省乡村振兴局 海南省林业局关于印发海南省农村集体资产管理暂行办法的通知》（琼农字〔2022〕193号）；

（九）《文昌市农村宅基地使用权流转管理暂行办法》；

（十）《三坊乡农村宅基地使用权流转指导意见》。

三、征求意见以及采纳意见的情况

共征求七轮修改意见，采纳修改情况如下。

第一轮，各成员单位无意见。海口农村产权交易中心提出1条意见，1条已采纳。

第二轮，专家组评审阶段。专家组提出3条意见，3条采纳。

第三轮，村组和农户访谈征求意见阶段（红旗镇大敖村、云龙镇长泰村等）。村组和农户提出 4 条意见，4 条部分采纳。

第四轮，2022年9月1日在云龙镇云阁村委会槟榔园村和云岭村委会卜典村组织征求意见会议及面向村民征求广泛意见，并在村组范围内对办法内容进行公示，公示和征求意见期间，未收到修改意见和建议。

第五轮，2022年9月7日至9月17日在琼山区人民政府网站上面向社会公开征求意见，征求意见期间，未收到意见建议。

第六轮，9月30日区政府专题会要求与会单位再次研究反馈意见，无反馈意见。

第七轮，法核阶段。10月9日经区农业农村局驻局律师事务所（北京德和衡（海口）律师事务所）对办法内容进行法律审查，提出2条意见，2条已采纳。

四、重大分歧意见的协调情况

无。

五、主要内容

本办法共6章29条。各条款内容介绍如下。

（一）总则

第一条说明本办法制定目的，第二条说明本办法适用范围，第三条明确了使用权流转概念，第四条明确了流转各方定义。

（二）流转条件和方式

第五条明确了流转条件，第六条到第十条明确了流转的出租、入股、互换、转让、赠与方式的概念。

（三）流转范围、期限和权益

第十一条明确了出租、入股流转范围。第十二条明确了转让、互换或赠与流转范围。第十三条明确房地一体的流转原则。第十四条规定了流转期限。第十五条、第十六条分别明确了转出方与转入方的权利和义务。

（四）流转程序

第十七条明确了申请、审查和公示、签订协议的流转程序。第十八条说明了以出租或入股方式流转宅基地使用权后，集体经济组织可向海口市农村产权交易中心申请进行产权交易鉴证。第十九条说明了以转让、互换或赠与方式流转宅基地使用权后，可到不动产登记机构办理转移登记。第二十条明确了再次流转的条件和限制。第二十一条说明了因继承房屋占有宅基地的，经不动产转移登记后，可进行流转。

（五）收益管理及监督管理

第二十二条宅基地管理费的缴纳条件和缴费标准确认方式。第二十三条说明了费用用途。第二十四条说明了费用管理和监督。第二十五条说明了流转期间权益。第二十六条说明了宅基地使用权流转的管理和监督。第二十七条说明了流转期间遇到征地拆迁时的处置方式。

（六）附则

第二十八条和第二十九条明确了办法的解释机构和有效时间。

六、关键条款及创新点

（一）适当扩大流转范围，增加宅基地使用权效益。将出租、入股流转范围限定为转出方为宅基地的合法权利人或其委托代理人，转入方可以是自然人、法人或非法人组织。探索“以资代租”模式，即转入方通过出资建设转出方房屋及基本设施来获取一定年限的宅基地及地上房屋使用权的，吸引城市资本向农村倾斜，盘活闲置宅基地，促进良好人居环境的形成，提高宅基地的使用效益。

（二）简化流转程序，提高宅基地使用权流转效率。宅基地使用权流转的基本流程，申请、审查和公示在集体经济组织内完成，经镇政府备案后签订流转协议，简化了多层管理的流程。流转鉴证及产权转移登记的同步进行也保障了转出方与转入方的基本权益。